Acheter du neuf, de l’ancien rénové ou bien de l’ancien à rénover ?

Et de nouveau cette
bonne résolution, parce que vous savez déjà depuis longtemps que c’est la
décision intelligente de votre vie après votre mariage bien sur, alors cette
fois vous êtes bien décidé à acheter en Israël. Et pas n’importe où, dans la
ville qui fait rêver chaque Juif de génération en génération, Jérusalem. 70% de
hausse des prix sur les 5 dernières années, une offre inférieure à la demande, une
bulle immobilière assurément préservée ! 
Pas trop loin du Kotel, un bel immeuble, un ascenseur, un parking, une
belle surface, une grande terrasse, et évidemment une bonne affaire !

Alors, parti comme
ca, votre bonne résolution se retrouvera une fois de plus au placard !car
ce sont les meilleurs critères pour rentrer bredouille,  et même dépité, alors que les plus réalistes,
eux, achètent et réalisent une épargne conséquente !

Jérusalem, super,
c’est vrai, jusque là, on est d’accord, c’est là qu’il faut acheter pour
s’assurer une sérénité absolue (155000 logements pour plus de 800000 habitants !
et des millions de juifs dispersés dans le monde et qui répètent inlassablement
chaque année «  l’an prochain à Jérusalem » !)

Pas trop loin du
Kotel, ok. Si pas trop loin ca va jusqu'à 1 heure de marche, car à priori, vous
n’irez pas au Kotel à pied plus de 3 fois par an !

Pour le reste, on
oublie ! On se concentre sur les critères auxquels on tient vraiment et
qui sont non  modifiables :
l’emplacement, la rue (calme, verdoyante), la luminosité (préférer les
orientations Sud Est à Jérusalem), l’étage (même s’il y a un ascenseur car
Shabbat revient toutes les semaines), un balcon permettant de faire une souccah
de préférence, mais là encore, Souccot ne concerne qu’une semaine par an, et
cette semaine tombe souvent hors vacances scolaires françaises !, et la
superficie de l’appartement évidemment.

Il faut bien se
rappeler que les calculs des superficies ne sont pas les mêmes en France et en Israël.
Ici, pas de loi Carrez ! Dans les immeubles neufs, vendus par les
promoteurs, la superficie affichée est une superficie brut, comprenant certes
la surface au sol de tout l’appartement mais aussi une fraction des parties
communes. Dans l’ancien, il est très fréquent de disposer de 3 chiffres pour le
même appartement : la surface réelle mesurée (peu d’autre solution que de
mesurer soi même ou de croire le vendeur sur parole !), la surface retenue
par la mairie pour le calcul de la taxe d’habitation et la surface inscrite au
cadastre (en général la plus petite). C’est pourquoi lorsqu’on s’intéresse particulièrement
à un appartement, on demande la déclaration de taxe d’habitation et l’extrait
d’inscription au cadastre avant d’entamer toute négociation éventuelle.

Si disposant de 70m
loi Carrez à Paris ou même à Lyon ou 
Marseille, vous souhaitez acquérir un 70m à Jérusalem, sachez que le
budget sera largement supérieur à Jérusalem qu’en France. Ceci plusieurs
options s’offrent à vous :

-         
Acheter un appartement neuf sur plan :
attention au choix du projet, du promoteur, lire entre les lignes et s’assurer
que le terrain est déjà acquis et les permis de construire déjà obtenus avant même
de s’intéresser au délai de livraison. C’est ici un investissement à  risque, le projet va-t-il démarrer ?
quand ? va t il pouvoir être mené à son terme ? dans les conditions prévues
initialement ? dans quel délai ? est ce un promoteur ou un groupement
d’acheteurs ? bref, tout se résume en l’essentiel : le constructeur
est il fiable ? plusieurs éléments existent pour se faire une idée sans
toutefois pouvoir ramener le risque à zéro. Nos agents sauront vous orienter
vers des projets sécurisés. En cas de réussite, il s’agit là d’un
investissement financier excellent et bien souvent les vrais investisseurs achètent
sur plan, patientent gentiment et revendent avant même livraison de
l’appartement à un prix largement supérieur au prix initial, le bénéfice
correspondant en fait à la réelle prise de risque. Étant donné qu’en Israël on
paye au fur et à mesure de l’évolution des travaux, l’investisseur n’a pas
encore payé la totalité lorsqu’ il revend.

 

-         
Acheter un appartement neuf dans un
immeuble en fin de construction ou déjà construit ou même juste récent (en 1ere main directement du constructeur, ou en 2^e main).  Là encore, 3 options :

-         
     - soit
à prix convenable dans un quartier un peu excentré, si vous envisagez cet
achat pour une habitation. On peut alors acquérir un appartement dans un bel
immeuble, avec une belle superficie, neuf, avec tout le confort à l’européenne,
ascenseur, terrasse, souccah, cave, …. Idéal pour vivre dans un cadre agréable,
mais attention à l’isolement car alors les Shabbat se passeront en compagnie
des amis que vous vous ferez très localement, et donc le choix de la population
locale se pose en critère prioritaire. Mais évidemment dans ces secteurs où l’on
construit on continue à construire et donc l’investissement est beaucoup moins intéressant
car l’offre correspond alors à la demande selon les quartiers . Les prix sont évidemment
très variables d’un quartier à l’autre (Har Homa, Arnona,..)

-         
     - soit de l’ultra luxe dans un quartier
très central, avec tout le confort à l’américaine, tel que vous ne l’auriez
sans doute pas envisagé en France, mais çà c’était avant ! on tourne alors
dans les fourchettes de prix allant de 12 à 20.000 $ le mètre carré brut. C’est
alors le rêve qui devient réalité, comme avec les projets de type Jerusalem of
Gold, ou même Waldorf Astoria.

 

-         
Acheter un appartement déjà rénové
dans un quartier central.

Attention
à la surévaluation. Ayez toujours en tète le prix du même appartement non rénové
et calculer à la louche le prix des travaux,  sachant que là encore, avez-vous vraiment
besoin des radiateurs dernière génération ? que vous n’auriez jamais
installés en France alors qu’on chauffe beaucoup plus longtemps en France qu’à Jérusalem !
Avez-vous vraiment besoin ou même envie de ce luxe que le designer a intégré
pour justifier un prix élevé ? Mais bien sur, les travaux réalisés ne
représentent pas seulement un cout mais aussi des tracas et du temps passé, et
cela aussi, ca s’évalue.

 

 

-         
Acheter un appartement en état pourri
à rénover.

Mais
pas seulement à repeindre ! Ici, on n’hésite pas à casser tout du sol au
plafond car les prix des travaux sont très inferieurs à ceux pratiqués en
France si vous respectez les mêmes critères que vous vous imposiez en France évidemment.
Le cout de la main d’œuvre est inférieur, les matériaux sont moins chers à la
base alors qu’ils proviennent évidemment en majorité de Chine, tout comme les matériaux  utilisés en France. Et là tout se joue en
fonction de votre sens visionnaire, et du choix de l’architecte. Il faut
alors savoir s’attacher aux vrais critères classiques de choix pour
sélectionner votre appartement de base (voir articles précédents). Et
choisir l’architecte qui vous correspond.

Un
architecte français ou américain qui va transformer votre 3 pièces pourri en
palais pour un budget de l’ordre de 1200$ le mètre carré, mais là vous vivrez
dans un luxe que vous n’auriez jamais imaginé en France, ou bien un architecte
à l’israélienne avec qui il va falloir se battre pour tenter de lui faire
comprendre vos critères de base mais qui vous présentera une facture beaucoup
plus modeste de l’ordre de 600$ le mètre carré .  C’est alors cette donnée qui sera déterminante
pour votre achat.

 

Dans tous les cas, pensez bien qu’au prix de l’appartement que vous achèterez
il faudra ajouter la taxe d’acquisition et tous les frais annexes, calculés évidemment
sur le prix d’achat de l’appartement lui-même et non sur d’éventuels
travaux à prévoir.

Là
encore la différence peut être significative et nous ramène à la question de
combien est on prêt à surpayer un appartement pour ne pas avoir à assumer les
tracas liés à la réalisation de travaux. Et c’est bien cette somme là qui constitue
le différentiel entre un appartement à rénover et un appartement prêt à entrer.

 

Dans tous les cas, il faut garder en tête que malgré les tracas, les
frais, les soucis divers inévitablement liés à l’acquisition d’un bien à
Jérusalem, cet achat constitue un grand mérite et un excellent investissement
et permet de mettre déjà un premier pied en Israël.

Nous
vous attendons donc ici avec tous les éléments nécessaires pour vous permettre
d’effectuer ce pas le plus sereinement possible, et ferons tout ce est en notre
pouvoir pour vous orienter selon vos besoins et vous mettre en contact avec des
interlocuteurs sérieux, compétents et fiables.

 

 

Déborah

Jérusalem
Immobilier

Tél. Israël:
(972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

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