• 1 $ = 3.5436 ₪

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  • 1 € = 4.1649  ₪

  • Acheter du neuf, de l’ancien rénové ou bien de l’ancien à rénover ?
    Ajouté le 10/11/2016 à 11h22

    Et de nouveau cette
    bonne résolution, parce que vous savez déjà depuis longtemps que c’est la
    décision intelligente de votre vie après votre mariage bien sur, alors cette
    fois vous êtes bien décidé à acheter en Israël. Et pas n’importe où, dans la
    ville qui fait rêver chaque Juif de génération en génération, Jérusalem. 70% de
    hausse des prix sur les 5 dernières années, une offre inférieure à la demande, une
    bulle immobilière assurément préservée ! 
    Pas trop loin du Kotel, un bel immeuble, un ascenseur, un parking, une
    belle surface, une grande terrasse, et évidemment une bonne affaire !



    Alors, parti comme
    ca, votre bonne résolution se retrouvera une fois de plus au placard !car
    ce sont les meilleurs critères pour rentrer bredouille,  et même dépité, alors que les plus réalistes,
    eux, achètent et réalisent une épargne conséquente !



    Jérusalem, super,
    c’est vrai, jusque là, on est d’accord, c’est là qu’il faut acheter pour
    s’assurer une sérénité absolue (155000 logements pour plus de 800000 habitants !
    et des millions de juifs dispersés dans le monde et qui répètent inlassablement
    chaque année «  l’an prochain à Jérusalem » !)



    Pas trop loin du
    Kotel, ok. Si pas trop loin ca va jusqu'à 1 heure de marche, car à priori, vous
    n’irez pas au Kotel à pied plus de 3 fois par an !



    Pour le reste, on
    oublie ! On se concentre sur les critères auxquels on tient vraiment et
    qui sont non  modifiables :
    l’emplacement, la rue (calme, verdoyante), la luminosité (préférer les
    orientations Sud Est à Jérusalem), l’étage (même s’il y a un ascenseur car
    Shabbat revient toutes les semaines), un balcon permettant de faire une souccah
    de préférence, mais là encore, Souccot ne concerne qu’une semaine par an, et
    cette semaine tombe souvent hors vacances scolaires françaises !, et la
    superficie de l’appartement évidemment.



    Il faut bien se
    rappeler que les calculs des superficies ne sont pas les mêmes en France et en Israël.
    Ici, pas de loi Carrez ! Dans les immeubles neufs, vendus par les
    promoteurs, la superficie affichée est une superficie brut, comprenant certes
    la surface au sol de tout l’appartement mais aussi une fraction des parties
    communes. Dans l’ancien, il est très fréquent de disposer de 3 chiffres pour le
    même appartement : la surface réelle mesurée (peu d’autre solution que de
    mesurer soi même ou de croire le vendeur sur parole !), la surface retenue
    par la mairie pour le calcul de la taxe d’habitation et la surface inscrite au
    cadastre (en général la plus petite). C’est pourquoi lorsqu’on s’intéresse particulièrement
    à un appartement, on demande la déclaration de taxe d’habitation et l’extrait
    d’inscription au cadastre avant d’entamer toute négociation éventuelle.



    Si disposant de 70m
    loi Carrez à Paris ou même à Lyon ou 
    Marseille, vous souhaitez acquérir un 70m à Jérusalem, sachez que le
    budget sera largement supérieur à Jérusalem qu’en France. Ceci plusieurs
    options s’offrent à vous :



    -         
    Acheter un appartement neuf sur plan :
    attention au choix du projet, du promoteur, lire entre les lignes et s’assurer
    que le terrain est déjà acquis et les permis de construire déjà obtenus avant même
    de s’intéresser au délai de livraison. C’est ici un investissement à  risque, le projet va-t-il démarrer ?
    quand ? va t il pouvoir être mené à son terme ? dans les conditions prévues
    initialement ? dans quel délai ? est ce un promoteur ou un groupement
    d’acheteurs ? bref, tout se résume en l’essentiel : le constructeur
    est il fiable ? plusieurs éléments existent pour se faire une idée sans
    toutefois pouvoir ramener le risque à zéro. Nos agents sauront vous orienter
    vers des projets sécurisés. En cas de réussite, il s’agit là d’un
    investissement financier excellent et bien souvent les vrais investisseurs achètent
    sur plan, patientent gentiment et revendent avant même livraison de
    l’appartement à un prix largement supérieur au prix initial, le bénéfice
    correspondant en fait à la réelle prise de risque. Étant donné qu’en Israël on
    paye au fur et à mesure de l’évolution des travaux, l’investisseur n’a pas
    encore payé la totalité lorsqu’ il revend.



     



    -         
    Acheter un appartement neuf dans un
    immeuble en fin de construction ou déjà construit ou même juste récent
    (en 1ere main directement du constructeur, ou en 2e main).  Là encore, 3 options :



    -         
         - soit
    à prix convenable dans un quartier un peu excentré
    , si vous envisagez cet
    achat pour une habitation. On peut alors acquérir un appartement dans un bel
    immeuble, avec une belle superficie, neuf, avec tout le confort à l’européenne,
    ascenseur, terrasse, souccah, cave, …. Idéal pour vivre dans un cadre agréable,
    mais attention à l’isolement car alors les Shabbat se passeront en compagnie
    des amis que vous vous ferez très localement, et donc le choix de la population
    locale se pose en critère prioritaire. Mais évidemment dans ces secteurs où l’on
    construit on continue à construire et donc l’investissement est beaucoup moins intéressant
    car l’offre correspond alors à la demande selon les quartiers . Les prix sont évidemment
    très variables d’un quartier à l’autre (Har Homa, Arnona,..)



    -         
         - soit de l’ultra luxe dans un quartier
    très central,
    avec tout le confort à l’américaine, tel que vous ne l’auriez
    sans doute pas envisagé en France, mais çà c’était avant ! on tourne alors
    dans les fourchettes de prix allant de 12 à 20.000 $ le mètre carré brut. C’est
    alors le rêve qui devient réalité, comme avec les projets de type Jerusalem of
    Gold, ou même Waldorf Astoria.



     



    -         
    Acheter un appartement déjà rénové
    dans un quartier central
    .



    Attention
    à la surévaluation. Ayez toujours en tète le prix du même appartement non rénové
    et calculer à la louche le prix des travaux,  sachant que là encore, avez-vous vraiment
    besoin des radiateurs dernière génération ? que vous n’auriez jamais
    installés en France alors qu’on chauffe beaucoup plus longtemps en France qu’à Jérusalem !
    Avez-vous vraiment besoin ou même envie de ce luxe que le designer a intégré
    pour justifier un prix élevé ? Mais bien sur, les travaux réalisés ne
    représentent pas seulement un cout mais aussi des tracas et du temps passé, et
    cela aussi, ca s’évalue.



     



     



    -         
    Acheter un appartement en état pourri
    à rénover
    .



    Mais
    pas seulement à repeindre ! Ici, on n’hésite pas à casser tout du sol au
    plafond car les prix des travaux sont très inferieurs à ceux pratiqués en
    France si vous respectez les mêmes critères que vous vous imposiez en France évidemment.
    Le cout de la main d’œuvre est inférieur, les matériaux sont moins chers à la
    base alors qu’ils proviennent évidemment en majorité de Chine, tout comme les matériaux  utilisés en France. Et là tout se joue en
    fonction de votre sens visionnaire, et du choix de l’architecte. Il faut
    alors savoir s’attacher aux vrais critères classiques de choix pour
    sélectionner votre appartement de base (voir articles précédents). Et
    choisir l’architecte qui vous correspond
    .



    Un
    architecte français ou américain qui va transformer votre 3 pièces pourri en
    palais pour un budget de l’ordre de 1200$ le mètre carré, mais là vous vivrez
    dans un luxe que vous n’auriez jamais imaginé en France, ou bien un architecte
    à l’israélienne avec qui il va falloir se battre pour tenter de lui faire
    comprendre vos critères de base mais qui vous présentera une facture beaucoup
    plus modeste de l’ordre de 600$ le mètre carré .  C’est alors cette donnée qui sera déterminante
    pour votre achat.



     



    Dans tous les cas, pensez bien qu’au prix de l’appartement que vous achèterez
    il faudra ajouter la taxe d’acquisition et tous les frais annexes, calculés évidemment
    sur le prix d’achat de l’appartement lui-même et non sur d’éventuels
    travaux à prévoir.




    encore la différence peut être significative et nous ramène à la question de
    combien est on prêt à surpayer un appartement pour ne pas avoir à assumer les
    tracas liés à la réalisation de travaux. Et c’est bien cette somme là qui constitue
    le différentiel entre un appartement à rénover et un appartement prêt à entrer.



     



    Dans tous les cas, il faut garder en tête que malgré les tracas, les
    frais, les soucis divers inévitablement liés à l’acquisition d’un bien à
    Jérusalem, cet achat constitue un grand mérite et un excellent investissement
    et permet de mettre déjà un premier pied en Israël.



    Nous
    vous attendons donc ici avec tous les éléments nécessaires pour vous permettre
    d’effectuer ce pas le plus sereinement possible, et ferons tout ce est en notre
    pouvoir pour vous orienter selon vos besoins et vous mettre en contact avec des
    interlocuteurs sérieux, compétents et fiables.



     



     



    Déborah



    Jérusalem
    Immobilier



    Tél. Israël:
    (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39



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